Do site da The Economist.
Habitação no Brasil
Um programa para promover a classe trabalhadora casa própria é um bom começo
ATÉ 2011 Adriana Palugan, mãe de dois filhos, alugava uma casa em Balneário Camboriú, uma cidade litorânea no sul do Brasil. Agora, ela está comprando sua casa própria, uma das 166 em do Colina do Cedro, novo empreendimento em uma colina com vista para a cidade. Ela exalta suas maravilhas: luminoso e espaçoso, com piscina, academia e quadra poliespotiva, segurança 24 horas - e altitude. Seu antigo endereço foi inundado em 2008, e ela perdeu muito do que possuía.
Sem o Minha Casa Minha Vida (MCMV), um programa do governo federal para financiar habitação para as classes pobres e médias do Brasil, inciado em 2009, Ms Palugan, que trabalha para uma concessionária de carros, teria se debatido para comprar algo do tipo. O preço foi interessante: R$ 100.000,00 (U$ 51.000). A Caixa Econômica Federal, um banco estatal, deu-lhe uma hipoteca subsidiada; as parcelas são menores do que o aluguel costumava ser. A Caixa também concedeu ao desenvolvedor, Abramar, financiamento barato para a segunda fase do projeto: dois blocos de apartamentos. O financiamento vem do FGTS e do orçamento federal. Os compradores não podem já possuir casas ou ganhar mais de R$ 5.000 por mês. Quem ganha menos recebe maiores subsídios.
O MCMV está tranferindo o interesse das construtoras da minoria rica para o mercado médio. Até recentemente, as hipotecas praticamente não existiam, já que as taxas de juros eram muito altas e despejar inadimplentes era quase impossível. Imóveis antigos seriam trocados por novos, complementando-se com dinheiro, um carro ou mesmo um barco. Os pobres construiam por conta própria, sem título, muitas vezes em locais precários, em margens de rios ou colinas íngremes. Um censo de 2010 encontrou 11.4 milhões de brasileiros vivendo em favelas; milhões mais se apertam com parentes ou vivem em moradias formais, mas precárias.
Uma mudança nas regras de hipotecas, em 2005, fez a reintegração de posse mais fácil. Juntamente com as taxas de juros em queda, isso fez o financiamento habitacional mais atraente, e a nova classe média do Brasil parecia pronta para comprar. Em 2007, 17 construtoras abriram o capital. Muitas partiram pra uma farra de compra de terra – só para sem dinheiro, enquanto os custos de construção subiram.
De início, MCMV parecia uma tábua de salvação. Mas ele começou lentamente, levando até dezembro passado para colocar 1 milhão de famílias em casas novas. A burocracia foi uma grande parte do problema: entre o governo local, o planejamento e as regras da Caixa, a Abramar levou 18 meses para aprivar a segunda fase do Colina do Cedro. (A maratona de papel continuou: cada venda gerou um contrato de hipoteca 280 páginas; cada página teve que ser assinadas ou rubricadas.). Ele só sobreviveu pegando empréstimos de curto prazo, a taxas de fazer chorar.
Pior do que a papelada, diz Yannick Rault, um francês e um dos parceiros Abramar, foi "gestão de orçamentos e cronogramas em um país onde todo mundo é um otimista." No passado, a maioria dos contratos brasileiros de construção eram "cost-plus", ou seja, os construtores nunca aprenderam a planejar. A empresa criou seu próprio software de gerenciamento de projeto para construção e planeja ganhar dinheiro com a venda do programa para outras construtoras.
Nem todo comprador pelo MCMV foi tão afortunado como Ms Palugan. O YouTube tem muitos vídeos de mau acabamentos, parte elétrica e goteiras. A elevação dos preços da terra levou alguns desenvolvimentos para milhas de qualquer lugar; o pior risco é que degenerem em favelas, que estavam destinadas a substituir.
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